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Una hipoteca es un préstamo a largo plazo garantizado con una propiedad, utilizado por la gran mayoría de los compradores españoles para financiar una vivienda. Las entidades financieras suelen conceder hasta el 80% del menor de los dos importes: el precio de compra o la tasación bancaria. Por ello, los compradores suelen necesitar un depósito inicial de alrededor del 20%, más un 10-12% adicional para cubrir impuestos y gastos. El plazo suele ser de entre 20 y 30 años, y el préstamo se inscribe como carga sobre la propiedad en el Registro de la Propiedad . Dado que probablemente sea el mayor compromiso financiero que realizará en su vida, pequeñas diferencias en el tipo de interés se traducen en grandes diferencias en la cuota final.
Las hipotecas españolas se presentan en tres modalidades: tipo fijo, tipo variable calculado como Euribor a 12 meses más un margen, y tipo mixto , cada vez más popular, que fija el tipo durante los primeros años antes de pasar a Euribor más un spread. El Euribor es el índice de referencia para los préstamos variables; tras las fuertes fluctuaciones de los últimos años, se estabilizó en torno al 2% en 2026. Los bancos suelen ofrecer un tipo de interés nominal más bajo a cambio de bonificaciones : descuentos vinculados a la titularidad de la nómina, el seguro de hogar y de vida, o las tarjetas de crédito. Los intermediarios online y las entidades financieras que comparan ofertas han intensificado la competencia, por lo que un mismo prestatario puede encontrar tipos de interés notablemente diferentes en el mercado.
La diferencia en los tipos de interés es amplia : los tipos fijos anunciados y los márgenes Euribor varían significativamente entre los bancos, por lo que comparar ofertas puede suponer un ahorro de miles de euros durante la vigencia del préstamo.
Las bonificaciones se acumulan : los productos combinados reducen la tarifa, pero conllevan su propio costo; al comparar la tarifa bonificada y la no bonificada, se aprecia la verdadera disyuntiva.
Ofertas de tasación gratuita : algunos prestamistas absorben la comisión de tasación , uno de los pocos costes iniciales que aún paga el prestatario.
Poder de negociación : tener en mano una cotización de la competencia suele persuadir a tu propio banco para que mejore su oferta al momento de la firma.
Fijo frente a variable frente a mixto : el tipo fijo ofrece certeza en los pagos, el variable puede ser más barato cuando el Euribor es bajo, pero te expone a subidas, y el mixto se sitúa en un punto intermedio.
Consulta el TAE : el Tasa Anual Equivalente agrupa los intereses, las comisiones y los costes de los productos vinculados en una cifra comparable.
Evalúa las bonificaciones con honestidad : solo ten en cuenta los productos que comprarías de todos modos; el seguro obligatorio puede anular el descuento.
Ten en cuenta el plazo : un plazo más largo reduce la cuota mensual, pero aumenta el interés total, así que sopesa la asequibilidad con el coste total.
BBVA, CaixaBank y Banco Santander España son las entidades de crédito con mayor volumen de operaciones, ofreciendo una amplia red de sucursales y gestión a través de aplicaciones móviles. Bankinter destaca por sus ofertas competitivas de hipotecas fijas y mixtas; Openbank (la filial digital de Santander) y Kutxabank suelen liderar el mercado gracias a sus bajos márgenes Euribor; y Banco Sabadell y ABANCA completan la oferta con una sólida presencia regional. Los intermediarios online también pueden negociar márgenes más ajustados que las sucursales, por lo que conviene comparar varias ofertas antes de tomar una decisión.
En 2026, los tipos fijos de nuestro panel oscilan entre aproximadamente el 0,49 % en casos promocionales o con altas bonificaciones y alrededor del 3,9 %, mientras que los márgenes variables suelen situarse cerca del Euribor más entre el 0,49 % y el 1 %. Además de los intereses, conviene presupuestar la tasación (entre 300 y 600 euros), las copias de la escritura que tenga el prestatario y los seguros de vida y de hogar vinculados a la hipoteca si se opta por las bonificaciones. En un plazo de 25 o 30 años, estos costes recurrentes pueden ser tan importantes como el tipo de interés principal.
Desde la Ley 5/2019 ( Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario , o LCCI), el banco sufraga la mayor parte de los gastos de formalización —Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD), notaría, registro y gestoría— , mientras que el prestatario solo abona la tasación y sus propias copias. La ley también exige una revisión notarial previa a la firma y limita las penalizaciones por cancelación anticipada y cambio de tipo de interés. El Banco de España supervisa a las entidades de crédito y publica los índices de referencia oficiales.
¿ Puedo cambiar de banco más adelante? — Sí, mediante subrogación para transferir el préstamo o novación para renegociar los términos con su banco actual; la LCCI limita las comisiones.
¿Necesito un seguro de vida? — No es obligatorio por ley, pero muchos contratos de seguros lo requieren para obtener una tarifa más baja.
¿Qué es el IRPH? — Un índice de referencia antiguo que todavía utilizan algunos préstamos variables; ha sido objeto de numerosos litigios por cuestiones de transparencia.
¿Cuánto depósito necesito? — Normalmente alrededor del 20% del precio más aproximadamente un 10-12% para impuestos y comisiones, ya que los bancos rara vez prestan más del 80%.